官方認(rèn)定的地王，可能并不像市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)的那么多。 1月15日，國(guó)土資源部舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)土部下屬的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松在談及2012年各地涌現(xiàn)的地王時(shí)稱(chēng)，他們收集了部分 地王的情況，“從地價(jià)的角度進(jìn)行客觀判斷分析，結(jié)論表明2012年以來(lái)市場(chǎng)反映強(qiáng)烈的所謂地王地塊，僅有兩宗成交單價(jià)超越了2007年以來(lái)所在城市的歷史高值，可以稱(chēng)為地王地塊，其余地塊均不符合判定標(biāo)準(zhǔn)?！?/P> 趙松并未透露這兩宗地塊的具體信息。但其“單價(jià)歷史高點(diǎn)”的認(rèn)定方式，卻備受市場(chǎng)關(guān)注。 去年12月，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林曾要求，各地明確溢價(jià)率標(biāo)準(zhǔn)，適時(shí)公布本地“地王”的參照標(biāo)準(zhǔn)。 眼下還不清楚趙松的表態(tài)是否代表官方意見(jiàn)。 但一央企開(kāi)發(fā)商昨日稱(chēng)，目前地方政府在推地時(shí)尚無(wú)太多限制，還在看監(jiān)管層怎么定義地王，“監(jiān)管層看重單價(jià)，就推大一點(diǎn)的地塊。風(fēng)頭更緊，就不推核心地塊，或者一塊很好的宅地里配很多商業(yè)辦公（用地）?！?/P> 劍指單價(jià)地王？ 按市場(chǎng)慣常的分類(lèi)，地王一般分為“單價(jià)地王”和“總價(jià)地王”兩種。按對(duì)比時(shí)間點(diǎn)的不同，又可分為年內(nèi)地王和歷年地王。 但趙松此番的表態(tài)，更為強(qiáng)調(diào)“歷史成交單價(jià)”的概念。 上述央企開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，就單價(jià)和總價(jià)地王而言，對(duì)市場(chǎng)影響更大的是單價(jià)地王，“因?yàn)檫@會(huì)直接造成房?jī)r(jià)高，對(duì)購(gòu)房者影響更大?！?/P> 據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2012年全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地成交單價(jià)排名前20位的地塊中，排名榜首的是北京市朝陽(yáng)區(qū)霞光里5號(hào)、6號(hào)商業(yè)金融用地，樓板價(jià)為37875元/平方米。排名次席的是上海市黃浦區(qū)594（北塊）、596街坊地塊，樓板價(jià)34494元/平方米。 但這兩幅地塊均非住宅用地。而且，它們也未必就是趙松昨日所指稱(chēng)的地王，因?yàn)榫谕暌膊环Τ山粏蝺r(jià)更高的地塊。 監(jiān)管層對(duì)于地王涌現(xiàn)的擔(dān)憂不難理解。 某央企開(kāi)發(fā)商分析，“政府如果平時(shí)推地較少，一旦有較好地塊推出，開(kāi)發(fā)商自然哄搶?zhuān)^地王就會(huì)誕生?！?/P> 他認(rèn)為，政府也有很多辦法避免地王，“比如想避免單價(jià)地王，就把地塊弄大一點(diǎn)，門(mén)檻高了，拍地的開(kāi)發(fā)商就會(huì)少了。容積率也是很關(guān)鍵的因素，業(yè)態(tài)不一樣，差別很大。”這家央企在去年曾拿下兩幅被稱(chēng)作地王的地塊。 但另一央企開(kāi)發(fā)商則指出，地王很難避免，“現(xiàn)在土地出讓都要走招拍掛，地王只是講講而已。蘇州今天就推20多塊地，供求兩旺?！?/P> 去年12月，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林曾給出避免出現(xiàn)地王的方法，包括對(duì)總價(jià)較高的地塊，實(shí)行分割處理，劃為多宗地供應(yīng)；對(duì)地段較好、單價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競(jìng)價(jià)方式或招標(biāo)出讓?zhuān)鹊取?/P> 一國(guó)企開(kāi)發(fā)商介紹，地方政府現(xiàn)在尚未特別限制地王。前段時(shí)間，某區(qū)正在四處招攬開(kāi)發(fā)商，推介一塊住宅用途為主、總價(jià)超過(guò)100億元的地塊。同時(shí)，另一區(qū)也在推介一宗單價(jià)3.5萬(wàn)元的高價(jià)宅地。 回避溢價(jià)率“紅線” 相比之下，讓地方政府感受更為明顯的是50%的溢價(jià)率“紅線”。 曾有數(shù)位地方政府官員告訴早報(bào)記者，地塊的成交溢價(jià)率最好不要超過(guò)50%，否則不好交代，但這也很難控制。 中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟也說(shuō)，主要還是看成交溢價(jià)率，最好別超過(guò)50%。但高端地王和平均價(jià)格都要看，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)有熱度但沒(méi)有過(guò)熱。一線城市土地稀缺，有熱度，二線城市市場(chǎng)則較為平穩(wěn)，三線城市土地市場(chǎng)過(guò)冷，還對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)面影響。 上述央企開(kāi)發(fā)商介紹，現(xiàn)在，土地成交溢價(jià)率超過(guò)50%，要上報(bào)國(guó)土部，所以地方政府會(huì)盡量避免溢價(jià)率高于50%的地塊，免得國(guó)土部下來(lái)調(diào)查，“起拍價(jià)比較難定，定低了，溢價(jià)率可能就會(huì)超過(guò)50%，定高了很可能就底價(jià)成交。” 數(shù)據(jù)上看，去年全國(guó)成交的土地溢價(jià)率并不算太高。 按中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的統(tǒng)計(jì)，截至2012年12月31日，全年上報(bào)異常交易地塊275宗，較2011年的609宗相比，大幅下降；溢價(jià)率方面，2012年上報(bào)異常交易地塊平均溢價(jià)率比2011年的均值降低了30個(gè)百分點(diǎn)。其中，第四季度上報(bào)異常交易地塊平均溢價(jià)率比上季度下降了20個(gè)百分點(diǎn)。 趙松昨日稱(chēng)，與土地供應(yīng)前低后高的規(guī)律基本一致，全年異常交易隨各地推出的土地量增長(zhǎng)而有所增加，但仍低于往年。高溢價(jià)成交地塊的溢價(jià)率水平仍處于調(diào)控以來(lái)的低值，顯示當(dāng)前土地市場(chǎng)依然處于相對(duì)平穩(wěn)期，因市場(chǎng)預(yù)期較好導(dǎo)致的非理性追漲并不明顯。（摘錄自騰訊房產(chǎn)上海站網(wǎng)站） |
